アメリカでの不動産投資において、利益を最大化するために検討が必要なのが税金のコントロール。物件を買い替える際、売却益にかかる税金を先送りできる「1031エクスチェンジ」という制度がある。いくつかの重要な基本事項を見ていこう。

1031エクスチェンジとは

投資不動産(賃貸物件、オフィス、商業用スペース)などを売った場合に、買った値段と売った値段の差額、つまりキャピタルゲインに対して税金を払う必要がある。この1031 Exchangeは、その税金の支払いを先送り・繰り延べできるというアメリカの税法。決して税金を払わなくて良いと言う訳ではないが、今払うよりも将来払うことで、同じ1000ドルでも10年、または20年先の1000ドルは価値が下がっているということが、まず一つの利点となる。

制度利用の条件

1031Exchangeを行うにはいろいろな条件がある。

①売ったお金を使って、次の投資物件を購入する。Like-Kindと言われる同種のものを購入する必要があるが、同種と言っても、事業目的で購入する不動産であれば同種とみなされ、一軒家を売り商業物件を購入したり、タウンハウスを売ってオフィス物件を買うなどが可能。

②不動産物件を売って入った資金は1031Exchangeを扱う会社に資金を預け、そこから次の物件を購入する。自分の手元、銀行口座に資金が入ると、それに対して税金がかかる。

③売却後(登記完了後)45日以内に購入候補物件を書面で特定する必要がある。そして売却日から180日以内に新しい物件の購入を完了する必要がある。どちらも厳守であり、この日を過ぎてしまうと、1031Exchangeは行うことはできない。ただ、先に次の物件を購入してから現在所有の物件を売却するという方法もある。

課税のタイミング

では、税金はいつ支払う必要があるかというと、最後の物件を売った際に、最初の物件の購入額と最後の物件の売却額との差額が課税対象になる。シンプルな数字を使い、経費などを考えずに例を挙げると、物件Aを10万ドルで購入したとする。数年後、その物件を30万ドルで1031Exchangeを使って売り、次の物件Bを30万ドルで購入する。そして、また数年後物件Bを1031Exchangeを使って50万ドルで売り、物件Cを50万ドルで購入。その後、レンタル管理に疲れたので、単に売ってしまおうということになり、物件Cを100万ドルで売ると、単純計算でいくと90万ドルから経費などをひいた額が税金対象となる。売る前にオーナーが亡くなると、現時点のルールでは税金がかからない。

制度活用の理由と注意点

では、どのような理由で1031 Exchangeをする人がいるのかというと、貸している家が古くなり、メンテナンスが大変なので新しい物件に買い換えたり、自宅近くの物件にしたり、大きな家を売って2軒購入、または将来子どもたちが住めるような家にしたり、住宅物件から商業物件に買い替えるなど、さまざまだ。ただ、買い替えをすると固定資産税が上がってしまうということを覚えておこう。また、日本に住んでいる人がこれを行った際に日本でどのような税金がかかるのかを事前に調べることをおすすめする。なお、この記事は1031Exchangeについての内容であり、税金のアドバイスではないため、税金に関しては税の専門家に相談しよう。また、1031Exchangeの詳しい情報は、信頼できる不動産エージェントに問い合わせてみるとよい。

情報提供：ハマダニグループ
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