【住まい】終の棲家を日本にする、アメリカの家をどうするか

2023.07.19

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老後に向けた準備特集2023

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老後の計画を立てる際、医療費、食事、車の運転の必要性などから、日本で過ごしたいという方が増えているようです。その時、こちらの家をどうするかを決める際の注意点を少しご紹介します。詳しくは各分野の専門家にご相談いただく必要がありますが、まず、何を相談すべきか、どのような点を相談すべきか、という参考にしていただければと思います。

家を売って、日本に引っ越しされる場合　

日本の住民となってから家を売ると、日本で税金がかかる場合があります。どの時点で日本の住民とみなされるかは、状況により異なるそうです。アメリカでは過去5年間のうち2年以上、自宅（main residence：以下自宅）として住んでいた場合、夫婦で50万ドルまで、独身者で25万ドルまでのキャピタルゲイン税が免税となるそうですが、日本はそうではないそうです。日本での税金対策を専門家にご相談ください。

家を売らずにレンタルする場合　

アメリカと日本の両方で税金申告を毎年することになります。アメリカの家賃収入に対して日本で税金を払う必要があるのか、いくらくらいになるのかを、事前に専門家に聞いておかれることをお勧めします。日米租税条約というものがあり、二重に税金を支払わなくてもよいことになっているという話も聞きますが、本当に完全にどちらかだけで払うことになるのかどうか、という質問も重要なポイントです。それに、賃貸物件の管理をしてくれる会社に手数料等を払う必要もあります。そして家の持ち主が、もし日本でお亡くなりになった場合、アメリカにある財産はどうなるのか？どのような税金がかかるのか？相続人をはっきりさせておかないとProbateの対象となり、かなりの費用がかかります。また、アメリカの物件を日本に住む人が相続すると、日本での税金がどうなるかも調べておいた方がよいでしょう。

アメリカの家を子に譲る場合　

日本の住民になってから譲ると日本で税金が発生する可能性があります。カリフォルニアでは、親の自宅を子供が自分の自宅とする場合以外は、家の査定が行われ、固定資産税が上がってしまうことが多いです。また、親の自宅を子供が自宅とする場合でも、親の固定資産税の査定額と現時点の市場価値に大きな差がある場合は、固定資産税が上がる場合もあります。その上、生存している親の家を子供が譲り受け、その後その家を売却した場合に、家を売った額と親がその家を購入した額との差額に対し、税金を払うことにもなりかねません。詳しいことをぜひ専門家にご相談ください。各分野の専門家をご紹介することもできますので、お問い合わせください。　

老後を日本で過ごすことを計画する際には、十分な情報を集め、しっかり計画を立ててください。