【住まい】マイホームは売るべきか？それとも貸すべきか？

2023.07.19

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老後に向けた準備特集2023

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引越しにはさまざまな理由があることでしょう。元の場所に戻る予定があれば、短期で家を貸した方が良いケースもありますが、日本への帰国や転勤、転職、離婚、子供が増えたり巣立ったりと変化に応じて家をアップグレード、ダウンサイズする等、様々なケースが生じます。また戻らない場合の引越しは、「マイホームを売るべきか、貸すべきか」の判断は容易ではありません。一般的に、不動産価値が下がる可能性がある場合は売った方が良いことになりますが、サンノゼ、ベイエリアの不動産市場は今後、資産価値が上昇する見込みが大きいと予想されているので、売却せずに家賃収入でパッシブ・インカムを考慮することもできます。

家を貸す選択をする場合

① 今後、物件の価値が上がる可能性が大きい。
② 引越し先では賃貸を考えている。
③ 将来的に本人以外の家族が住む可能性がある。
④ 住宅ローンは完済していて、戻る予定もなく、引越し先の家の頭金の用意もある。　
借り手がすぐに見つかる地域であれば、空室率を考える必要性は比較的低いですが、まず空室率とキャッシュフローの計算をすることが必要となってきます。月々の家賃収入から住宅ローン、保険、固定資産税、HOA費用（住宅所有者協会）、修繕費用、また不動産管理会社費用等を差し引いてプラスであることが前提です。

家を売る選択する場合

① 購入時よりも家の価値が上がっている。
② 新しい家を買うための頭金が必要である。
③ 将来的に本人以外の家族が住む可能性がない。
④ 賃貸経営に向いていない、また管理会社に依頼するのが煩わしい。　

不動産価値の上昇による利益（キャピタルゲイン）に対する課税額を把握することが必要です。売却前の過去5年間に通算2年間以上自宅として住んでいた場合、独身者で最高25万ドル、夫婦で50万ドルまでのキャピタルゲインに対する税控除が適用されます。　

今後も不動産価格の上昇が予想される地域であれば、売った際に非課税で受け取れる金額と、諸経費を差し引いたキャッシュフローのプラス額を比較することが賢明です。

【参考】市場価格の推移、住宅ローンの利率の比較、資産価値、純資産等いろいろな角度から所有物件を参照できるツール（マイホーム・ウェルスレポート:get.homebot.ai/?agentId=5e 59adaa58031300fe71866d）

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