【住まい】帰国に伴い、アメリカの家をどうするか？その場合

2025.07.16

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老後に向けた準備特集2025

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【住まい】帰国に伴い、アメリカの家をどうするか？その場合の注意点

日本へ帰国することになった場合、アメリカの持ち家はどうするか？考えられるオプションとしては、① 家を売る、② 家を貸す、③ 子に贈与、④ そのままにしておく、この4つが考えられます。

① 売る場合　

日本市民の場合は、日本の住民となってから家を売ると、日本で税金がかかる場合がありますので、売る時期が重要。アメリカでは過去5年のうち2年間以上住んだ場合、夫婦で50万ドル、独身の場合25万ドルのキャピタルゲイン税が免税となります。税金面からみると、アメリカにいる間に売ってしまった方が良いとアドバイスする専門家が多いようです。

② 貸す場合　

テナントがいる場合は収入がありますが、空き家になり家賃収入がなくても固定資産税やローンの支払い、電気代などの支出があります。家賃収入でこれらの支出を全てカバーできるのか計算が必要です。それに、良い管理人がいると助かりますが、そうでない場合、家の状態が悪化したり、過度の修理をリクエストされることもまれにあり、毎年アメリカでも税金申告が必要。メリットとしては、将来家の値段が上がる可能性があり、アメリカに戻る際に家があるのは便利です。また、日本で死亡の際、相続人をはっきりさせておかないと、プロベートの対象となり、かなりの費用がかかります。日本の相続税も調べておきましょう。それから、グリーンカードを返納すると決めた際に、アメリカの財産に対して出国税（Exit Tax）がかかる可能性もあります。

③ アメリカ在住の子孫に譲る場合　

日本の住民になってから譲ると日本で税金が発生する可能性があります。カリフォルニアでは、親が子に譲る場合でも名義が変わると固定資産税が上がる場合もあります。また、親が生存中に子が家を譲り受け、その後家を売却した場合、売った額と親が購入した額との差額に対して税金を払うことになりかねません。しかし、グリーンカード返納の際の出国税の対策になるかもしれません。また日本での相続税の対象になりません。

④ 空き家にしておく　

アメリカに戻るたびにその家を使うことができますが、空き家は老朽化が進みやすく、住んでいなくても各種メンテナンス費用が発生します。最近では空き家にホームレスが勝手に住み始めるというケースも耳にします。また、日本在住中に死亡すると、日本での税金も発生しかねません。　

どのオプションを選択するとしても、税金の専門家、各種専門家に事前に相談し、日本に行く前に対策を取ることを強くお勧めします。