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【相続】親から子への不動産譲渡

2026.07.15

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老後に向けた準備特集2026

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【相続】親から子への不動産譲渡



　カリフォルニア州では2020年の選挙投票で、プロポジション19という新しい法律が可決されました。Prop.19は不動産の固定資産税（property tax）の算出方法に関する法律で、要点は大きく次の二つです。

55歳以上の高齢者等の固定資産税評価額の引き継ぎ

　55歳以上の高齢者、重度の障害をお持ちの方、あるいは山火事などの自然災害の被災者が家を買い替える際、前の家の固定資産税の課税評価額（base year value＝基準評価額）を新しい住居の固定資産税の算定に引き継げるようになりました（2021年4月1日施行）。

カリフォルニア州内であれば、どこへ引っ越しても適用できます。

新しい家の購入価格が前の家の市場価値より高い場合でも、その差額（新居の市場価値から前の家の市場価値を差し引いた額）を前の評価額に上乗せした額で課税されるため、買い替えがしやすくなりました。

この優遇は、55歳以上の方および重度の障害をお持ちの方は 最大3回まで利用できます。なお、山火事などの自然災害の被災者には、利用回数の制限はありません。

親から子（孫）への不動産譲渡の取り扱いの変更

　これまでは、1986年に可決された法律により、物件の価値や用途（賃貸物件であるかどうか）を問わず、不動産を子や孫へ譲渡しても固定資産税額を再評価されることなく、低い評価額のまま引き継ぐことができました。Prop.19（親子間の規定は2021年2月16日施行）により、この親子（孫）間の優遇は大きく制限されました。主な変更点は次のとおりです。

子（孫）が、その家を自らの主たる住居（primary residence）として使用すること。

所有権移転後一年以内に、再評価免除（除外）を受けるための申請を行うこと。

主たる住居として使用する場合であっても、譲渡時の市場価値が従前の課税評価額（基準評価額）を100万ドル以上上回るときは、その超過分が新たな課税評価額に上乗せされます。

主たる住居以外の不動産（賃貸物件など）については、家族農場（family farm）を除き、原則として親子間の除外は適用されなくなりました。

Prop.19は、カリフォルニア州民の55歳以降の住み替えの選択肢を広げる一方で、親から子（孫）への不動産譲渡にも大きな影響を及ぼします。遺産相続（エステートプランニング）の計画を見直す必要が生じる場合があります。カリフォルニア州に不動産を所有し、子や孫への譲渡を検討されている方は、Prop.19の内容を十分にご考慮ください。

※具体的なご事情については、弁護士または税務の専門家にご相談ください。

代表弁護士
永野 綾子
翠（みどり）法律事務所
【電話】510-548-1100
【Eメール】contact@midorilaw.com
【ウェブサイト】www.midorilaw.com

2039 Shattuck Ave., #505, Berkeley, CA 94704

https://www.midorilawgroup.com

510-548-1100

エステート・プランニング、移民法、コーポレート及び雇用法部門を社内に擁す る、経験豊富な弁護士事務所。日本企業や個人の多くをサポートしている。

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