【住まい】日本帰国の場合、アメリカの持ち家はどうする？

2026.07.15

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【住まい】日本帰国の場合、アメリカの持ち家はどうする？

　アメリカで長年暮らし、住宅を購入した人の中には、将来的に日本への帰国を考えている人も少なくありません。その際、多くの人が直面するのが「アメリカの持ち家をどうするか」という問題です。主な選択肢としては、①売却する、②賃貸に出す、③子どもに贈与する、④空き家のまま所有する、の4つ。それぞれにメリットと注意点があるため、早めの検討が重要です。

　最もシンプルで、多くの専門家が推奨するのが「売却」です。日本の居住者になった後にアメリカの不動産を売却すると、日本でも課税対象となる可能性があるため、売却のタイミングは重要なポイントとなります。アメリカでは、過去5年間のうち2年以上その住宅を主たる住居として使用していた場合、売却益について夫婦共同申告で最大50万ドル、単身者で最大25万ドルまで非課税となる制度があります。帰国前に売却を完了し、代金を受け取っておけば、税務や手続きの面で安心できる場合が多いです。

　次に、家を賃貸に出す方法です。家賃収入が得られる一方で、固定資産税、保険料、住宅ローン、修繕費などの支出は継続します。空室期間が発生する可能性も考慮し、事前に収支を十分検討する必要があります。また、日本から物件を管理することは容易ではなく、信頼できる管理会社の存在が欠かせません。将来アメリカへ戻る可能性がある人や、長期的な不動産価値の上昇を期待する人にとっては魅力的な選択肢ですが、毎年アメリカでの税務申告が必要になることも忘れてはいけません。

　3つ目は、アメリカ在住の子どもへ贈与する方法です。日本居住者となった後に贈与すると、日本で贈与税が発生する可能性があります。また、カリフォルニア州では、親子間であっても名義変更によって固定資産税評価額が見直される場合があります。さらに、生前贈与を受けた子どもが将来その家を売却する際には、親の取得価格を引き継ぐため、多額の譲渡益税が発生することもあります。一方で、資産状況によっては相続対策やExit Tax対策として有効となるケースも考えられます。

　最後は、空き家のまま所有し続ける方法です。アメリカ訪問時の滞在先として利用できるメリットはあるものの、住んでいなくても固定資産税や保険料、維持管理費は発生し続けます。空き家は老朽化が進みやすく、不法侵入や不法占拠などのリスクもあります。また、日本居住中に所有者が亡くなった場合、日本とアメリカの双方で相続手続きが必要となる可能性もあります。

　どの選択肢が最適かは、資産状況、家族構成、将来の居住計画によって異なります。帰国が決まってから慌てるのではなく、税理士や弁護士、不動産の専門家と早い段階から相談し、自身に最適な対策を講じておくことが重要です。