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ベイエリアの賃貸物件

2021.09.29

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海外での新居探しや引越しにおいて、物件選び・入居手続きでつまづく人も多いだろう。入居までに必要な地域情報、資金、書類、各種手続きを事前に把握して、スムーズに生活が始められるように準備しておこう。

物件探し時のポイント


■学校区の選定

家族で物件を探す際に、物件探しの最も重要になるポイントは「学校区」。子どもが通う学校(小中高)は住んでいるエリア内の学校区に通うことになるため、これら学校情報の収集が重要になる。

シリコンバレーエリアの学校区の情報は下記ウェブサイトで確認することができる。(www.greatschools.org)ウェブサイトでは学校レベルの情報(10段階評価)と、各学校の特徴などが詳細に記載されている。学校区と併せて、勤務先・生活環境なども踏まえて総合的に住まいを選びたい。上記サイトで8〜10で評価されており、比較的学校区の良いエリアと言えるのは、バーリンゲーム、フォスターシティー、メンロパーク、パロアルト、ロスアルトス、クパチーノ、サニーベール(一部)、ウエストサンノゼ(一部)、サラトガなど。

※希望の学校区内に入居した場合でも、学生の定員オーバーで一時的に他の学校に通うことがある。物件を決める場合は、学校の空き状況なども事前に確認するといいだろう。

■建物タイプの選定

建物のタイプは大きく分けると1一戸建て2タウンハウス、コンドミニアム3アパートメントの3つに分類できる。1は比較的大きな間取りで、プライバシーと広さを確保できるため、生活音などが気になる人や、庭でBBQや子ども用のプール等を楽しみたい家族向けの物件タイプ。2は部屋以外は共有スペースとなっており、HOA(Home Owners Association)が管理する物件。物件によってゲートなどのセキュリティーがあり、3よりコストを抑えたい人向けの物件タイプ。3は2の機能に加えて管理人がいたりセキュリティー設備がより充実しているので、安全性やトラブル対応がスムーズであるほか、敷地内にプールやジムなどの設備もある。広さよりも利便性や安心感を重視する人向けの物件タイプ。大家さんの属性は、1と2は個人が所有している傾向が多く、3は不動産賃貸事業を営む法人が所有している。3はトラブル時の対応がよりスピーディーでより安心感もある。住宅は生活の基本となる大切な場所。便利さや値段だけでなく、生活環境をしっかりと吟味した上で選んでほしい。

物件探し~入居までの流れ


1. 要望

エリア・物件タイプ・間取り・予算・入居時期を決める。家賃の予算を踏まえたうえで、優先順位の上位に何を持ってくるかを考えることから始めよう。優先したいポイントをしっかりと把握するには、ある程度の時間が必要だ。物件探しを始めたいと思ったら、まずはウェブサイトなどを見ながら立地や家賃相場などをチェックしておくといいだろう。

2. 準備

申込みを行う際に必要な書類を準備する。アメリカでは物件の契約する際に個人の信用度を測るクレジットヒストリー。またはそれが無い場合はオファーレターが必要となるので予め準備しておくとスムーズである。※オファーレターにに記載されている金額の目安は、家賃の2.5倍〜3倍。

3. 物件調査

入居の1カ月前から物件の空き状況が分かるので、入居日にあわせて物件を調査する。入居日を決めた段階で、現在住む物件の賃貸契約書の解約に関わる解約予告期間を把握しておくと、退去時のトラブルや二重払いを防げるだろう。

4. 物件案内

実際に物件の内見を行い、物件を選定する。日当たりや騒音、実際の広さなど、間取図だけでは分からないことを中心に現地で一つ一つ確認し、部屋の良し悪しを判断しよう。

5. 申込

物件が確定したら申込を行う。物件によって書式は異なるが、基本的には1勤め先2所得(オファーレター添付)3犯罪歴の有無などを記入する。また、物件申込には入居審査と物件予約のための初期費用が発生する(審査費用35ドル〜45ドル/人+物件予約のデポジット500ドル〜700ドル)。申込み後にキャンセルした場合は初期費用は返金不可のケースが多い(物件による)ので気を付けたい。

6. 入居準備

入居審査が通った後、入居日までに下記の準備が必要となる。

A: 前家賃+デポジット(入居審査後に必要なデポジットが確定する)
この初期費用は、キャッシャーズチェック(銀行窓口で発行)で準備する必要がある。なおデポジットは家賃の1から2カ月分が相場となる。

B: 電気、ガス、水道、ゴミの契約手続き
契約手続きは一般的にはオンラインで手続き可能。アパートメントの場合は、電気、ガスの契約手続きのみとなる(水道、ゴミは管理会社が契約している)。

C: 賃貸人保険(Renter’s Insurance)の加入
入居までに賃貸人保険に加入する必要がある。

D: 搬入の手続き
アパートメント、コンドミニアムの場合は、引越し業者が荷物を搬入する経路やエレベーターを確保するため、事前に管理会社に届け出る必要がある。

7. 入居

入居の時間を事前に確定して、入居の手続きを行う。入居の際に物件に傷がないか、問題がないかなどを確認を行い、MIMO(Move-in Move-out)を記入する。この書類を基に退去時に物件の状態を確認するので、きちんと確認を行う必要がある。

※後々のデポジット返還トラブルにならないよう、入居直後に部屋の状況の確認作業をし、傷の状態などは、写真などで証拠を残しておこう。

物件の売却と移住

ベイエリアでは近年、生活コストの上昇により州外へ移住している人が増えている。2020年のある統計によると、不動産を手放した方の約3割が州外へ引っ越しているというデータもある。日本人の中にはリタイアメントをきっかけに日本へ帰るシニア層も多く見受けられるが、そこで気を付ける必要があるのは、日米の会計・税務・不動産に関する実務のリレーションである。州外や他国への移住に関しては、各種専門家との情報の連携が必要となるだろう。

情報提供:Starts Pacific, Inc - SAN JOSE
kaigai.starts.co.jp/sanjose

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