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アメリカでの不動産売却

2023.05.23

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マイホームをより良い条件で売るためには、物件の市場適正価格を知るなど戦略的に計画を立てることが重要。ここでは、不動産を売却する際に必要となる基本情報や買替え成功のポイントなどを紹介する。

不動産売却前の確認事項と流れ


家を売るタイミング、売却前または売り出し中に次の家の購入が可能か、Prop19(2021年2月より施行された固定資産税優遇政策)の年齢・条件、1031エクスチェンジ(投資物件に適用されキャピタルゲイン<売却益>の課税を次の投資物件を購入することで先送りできる)を利用し、期間内で次の物件購入が可能なのか等を確認する。

1)マイホームの現状態の把握

2)価格の設定:買い手は家の立地、状態、全般的に家が気に入っても値段が合わなければオープンハウスにも足を運ばない。魅力的な適正価格は多くの買い手の注目を集め、複数オファーを受け、市場価格を上回る価格での売却につながる。

3)準備:ホームインスペクション(家全体の住宅診断)、白蟻、屋根、プール等の調査を行い、どこまで改装、修理するかを決める。ペンキの塗り替えは家の中を一気に明るくし、外装も玄関ドア、ガレージ外壁塗装は効果有り。手のかからない植物を調達し、庭木は刈り込みの手入れをするのも効果が有る。ハウスクリーニングと窓の清掃も行いたい。住みながら売りに出す場合は、家族の写真、思い出の品等は整理し、生活感をなるべく除く。ホームステージング(家具や小物などのインテリアで部屋を素敵にみせる手法)は買い手の購買意欲をより高める。

4)マーケティング:プロ撮影の写真、ビデオ。MLS(Multiple Listing Service:物件情報サービス)他、利用できる全てのオンラインサイトは集客率を上げる。

5)オープンハウス→オファーの検討→契約締結→登記完了→物件引き渡し

売却時に発生する主な費用


  • ホームインスペクション費用:住宅診断士(ホームインスペクター)による住宅の状況、欠陥、改修すべき箇所のレポート費。
  • 修繕費
  • 不動産エージェントへの手数料
  • エスクロー費用:エスクロー会社(第三者となる仲介業者)の制度に基づいて発生する費用。不動産取引における売買成立、清算の作業や決済等の費用。
  • クロージング費用:売買契約の締結、売買業務の完了(役所への登録料、タイトル保険代等)にかかる費用。通常、物件売却価格の1%〜3%。
  • 固定資産税:買い手と売り手の間でクロージングの日を基に日割り計算される。
  • 不動産譲渡税:所有権の変更により発生する税金。

買い替えを成功させるポイント


1.売却時は、好条件で設定する

レントバック(売買契約後、売り手が買い手から賃貸すること)期間は最高2カ月ほど設定できる。

2.エスクローを円滑に行う
頭金が多く、コンティンジェンシー(手付金が返還される猶予条件、期間)が少なく、スムーズに契約が進められる買い手を選ぶ。

3.購入物件探し
希望地区の新規物件を常にチェック、内覧前にはディスクロージャーに目を通す。Pre-emptive(締め切り前にオファーを出す)でオファーが出せるか確認する。

4.ブリッジローンの確認
ブリッジローン会社から頭金を借り、次に住む家を先に購入する。マイホームを売却した後、その利益からブリッジローン会社に返済する。

情報提供:Colewell Banker Realty  浅井理栄
www.showingnew.com/rieasai (New Construction Homes)

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